QUELLE STRATEGIE D INVESTISSEMENT EN 2024?

Quelle stratégie d’investissement adopter en 2024

Point rapide sur la situation actuelle

Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,15% en avril dernier (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés) Les taux étaient au plus haut depuis dix ans en mai 2023, et ont continué d’augmenter. Pour mémoire, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 0,99% en décembre 2021.

La hausse constante des taux d’emprunt est une des raisons pour lesquelles il semble difficile d’emprunter en 2023. En triplant en un peu plus de douze mois, les taux d’intérêts font chuter le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs. Associée à la faiblesse ou à l’inadéquation de l’usure, la remontée des taux exclut les plus modestes, mais l’accès au crédit immobilier est aussi bloqué pour les ménages aisés.

Recul des prix immobiliers de 0,6% sur un an

Le chiffre est donné par le portail Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière. Sur un an à fin avril, les prix dans l’ancien reculent de 0,6% sur l’ensemble du territoire et de 0,9% dans les 10 plus grandes villes du pays, avec un repli inédit pour Paris de -5,1%, une première depuis la crise de 2008.

Selon les pronostics des professionnels, les prix de l’immobilier vont baisser en 2023 et 2024, dans des proportions toutefois insuffisantes pour faciliter l’accès à la propriété et compenser la hausse des taux.

Toujours selon Meilleurs Agents, le volume des ventes s’est contracté de 15% en mars sur un an, en grande partie à cause de la remontée spectaculaire des taux d’emprunt, à laquelle on peut ajouter le blocage opéré par les taux d'usure depuis plus d’un an. Le site anticipe une accélération de la baisse d’activité d’ici la fin 2023, le nombre de transactions restant sous le million d’unités.

Le marché du neuf est malheureusement aussi à la peine. Le nombre de permis de construire accordés entre décembre 2022 et février 2023 (appartements et maisons) accuse un repli de près de 27% par rapport au même trimestre 2021/2022. Les raisons sont multiples : la pénurie de foncier qui induit sa cherté, le coût des matériaux en forte hausse à cause de l’inflation et le renchérissement extrême des coûts de l’énergie. 100 000 emplois seraient menacés d’ici fin 2024 selon la fédération française du bâtiment.

Est-ce que l’immobilier pourrait rebondir en 2024 ? 

Il y a des lueurs d’espoir. Et, quand bien même une baisse de l’immobilier interviendrait en 2024, cette dernière pourrait n’être que temporaire.

Vers une fin d’augmentation des taux en 2024

Si l’augmentation des taux a été la cause première de la baisse de l’immobilier, une stabilisation voire une diminution pourrait à nouveau faire partir le marché à la hausse. Cela peut-il arriver en 2024 ?

Rien n’est trop sûr à ce propos. Toutefois, on observe un ralentissement de l’inflation qui retombe progressivement aux alentours de la cible de la BCE.

Pour les plus optimistes, il est possible de tabler sur une potentielle baisse des taux en 2024. Cette anticipation repose sur le fait que l’augmentation des taux directeurs a été trop brutale et peut aboutir sur une déflation obligeant la Banque centrale à baisser ces taux pour inverser cette nouvelle tendance.

Ce scénario se traduirait par un nouveau souffle sur le marché immobilier en 2024 tant pour le budget immobilier des ménages que pour les anticipations à la hausse. 

Au-delà des considérations d’augmentation ou de baisse des taux, le taux d’usure avait joué un rôle important dans l’octroi des crédits. Les hausses de taux étaient trop rapides pour que le taux d’usure ait le temps de s’adapter.

Sauf changement majeur, le taux d’usure en 2024 ne devrait plus affecter les demandes de crédit des particuliers, ce qui devrait contribuer à accroître la demande.

Et surtout…Comment investir

Si la tendance à la baisse se confirme en 2024, l’attentisme n’est pas nécessairement la bonne stratégie. Selon votre situation et l’ajustement du marché, de nouvelles opportunités peuvent émerger.

A noter par ailleurs qu’il est impossible de savoir quand le marché aura atteint son plus bas. Que vous achetiez maintenant ou demain vous serez confronté au même problème sauf à disposer d’une boule de cristal !

En tant que propriétaire d’un bien locatif

En tant que propriétaire d’un bien locatif, ce n’est certainement pas le bon moment pour vendre si vous n’y êtes pas contraint. En théorie, vous avez renégocié votre emprunt immobilier au meilleur taux grâce au rachat de crédit avant la hausse des taux. Vos conditions de financement sont trop intéressantes en termes d’effet levier pour y renoncer.

En tant que propriétaire de sa résidence principale

Comme pour l’investissement locatif, le crédit affecté à votre résidence principale est théoriquement intéressant.

Cela étant, le cas où vous seriez amené vendre, vous pouvez transformer votre résidence principale en investissement locatif. Cette méthode, même si l’opération ne s’autofinance pas nécessairement, vous permettrait d’envisager l’achat de votre nouvelle résidence principale ou une location.

En tant qu’acheteur de sa résidence principale

Si vous projetez d’acheter votre résidence principale, la période est loin d’être si terrible. Certes, les taux ont augmenté de sorte que votre budget est affecté, mais il y a d’autres avantages :

• Les prix sont moins élevés qu’en 2022 avec une potentielle marge de négociation dans des villes où cela était auparavant impossible
• L’achat de votre résidence principale a une véritable valeur d’usage qui vous permet de gagner en confort et de bâtir votre patrimoine ;
• Il existe de nombreux prêts aidés pour l’achat d’une résidence principale (Prêt à taux zéro notamment) ;
• les crédits peuvent être renégociés en cas de baisse des taux. 

Bien sûr, pour optimiser votre financement et monter votre dossier de prêt, il est vivement recommandé de faire appel à un courtier immobilier (dont certains avec qui nous travaillons) Spécialiste du financement immobilier, il vous accompagne pour obtenir le meilleur taux d’intérêt possible et augmenter votre probabilité d’obtenir un crédit immobilier !

 

 

En tant que potentiel investisseur locatif

Il existe de nouvelles opportunités non négligeables, et certains avantages subsistent : 

• Les prix sont plus facilement négociables permettant d’obtenir des niveaux de rentabilité locative jamais atteints ;
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs (ils sont donc de facto moins élevés que sur le papier selon votre niveau d’imposition) ;
• Les crédits immobiliers, même à 4 % (ou 5 %), permettent de bénéficier d’un véritable effet levier pour démultiplier votre rentabilité ;
• Les crédits peuvent être renégociés en cas de baisse des taux.

 

Nous sommes bien sûr à vos côtés pour étudier toutes ces opportunités.